冷鏈倉儲行業租賃初探報告

時間：2022-12-27 01:24:02來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

一、行業背景及政策

（一）政策背景

近年來，隨著我國供給側結構性改革的不斷深入，作為“補短板”中的重要一環、冷鏈物流行業的發展受到了政府的高度重視，從中央到地方、從頂層設計到配套政策，各級政府不斷加大對于冷鏈物流行業的政策支持力度，政策紅利從稅收、供電、基礎設施延伸到包括融資、信息平臺建設等多個方面。冷鏈倉儲作為冷鏈物流重要一環，也是資產最重一環，結合我司當前業務方向，本文著重分析冷鏈倉儲行業。

2019年7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，會議提出要穩定制造業投資，實施城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程。此次為冷鏈物流行業首次被納入政治局會議議題，產業政策高度前所未有，行業需求有望得到加速釋放。

此次中央政治局會議將加速城鄉冷鏈物流設施建設作為當前經濟工作補短板重點領域提出，必將有效提升冷鏈物流行業在國民經濟發展中的特殊地位，引導相關資源不斷注入，加速改善我國冷鏈物流行業相對落后面貌，縮小與發達國家之間差距，促進消費升級，不斷推動我國消費水平向更高層次邁進。

（二）行業發展機遇

冷鏈物流行業隨工業化進程應運而生，在人們對生活品質要求的提升、電商興起、政策扶植等一系列有力因素的作用下，以冷庫為點以運輸為紐帶的冷鏈物流行業在中國迅速發展。根據羅蘭貝格咨詢公司預測，中國的冷鏈物流行業2019年市場規模將高達5800億元。到2025年，冷鏈食品的需求將增長至4.5億噸。

盡管中國冷鏈市場發展態勢良好，但由于起步晚，中國的冷鏈行業發展仍較為滯后，尤其是與國外市場相比，仍存在著較大的差距?，F以冷庫為代表的冷鏈倉儲市場為例：

（1）人均冷庫保有量

2018年，世界主要發達國家人均冷庫保有量為0.3立方米/人，荷蘭最高達到了1.14立方米/人，俄羅斯、印度、加拿大等人口及國土面積大國為0.1-0.3立方米/人，中國人均冷庫保有量不足0.07立方米/人，是俄羅斯、印度的30%、美國的25%、英國的19%、荷蘭的6%。

（2）行業普及度

從行業滲透情況來看，我國肉類蔬果等主要食品行業冷鏈技術應用程度顯著低于發達國家，由此導致我國相關食品在儲藏及流通環節的成品損耗率是發達國家的3至5倍。

（3）行業集中度及利潤率

從競爭格局看，中國冷鏈物流行業處于較早期階段，集中度低，企業規模小。根據中物聯冷鏈委統計，2016年中國百強企業收入總額不足冷鏈市場的10%，美國前5強冷庫企業占市場份額約63%，而從 2016年中國冷鏈物流百強企業排名來看，前10家企業總收入占百強企業總收入的48.5%，前20家企業總收入占百強企業總收入的61.4%。

對于冷庫企業而言，規模及行業集中度不足必然導致企業邊際成本居高不下，集中體現在用工成本高企及信息化管理體系缺失等問題上，最終將直接影響企業利潤率。相關數據顯示，與行業發展相對成熟、行業集中度較高的美國冷鏈企業相比，中國冷鏈企業的利潤率普遍偏低。未來，隨著國內相關電商及物流巨頭的相繼入局，規?；澕s化的發展理念必將促進冷鏈物流行業迎來新一輪的快速增長。

（三）多因素協同驅動，行業未來需求空間巨大

1.城鎮化率與居民收入不斷提升、消費升級促進行業發展

我國城鎮化道路起步較晚，尚處初級階段，有較大的發展空間。在聯合國開發計劃署發布的《2013中國人類發展報告》中，預計到 2030 年，中國將新增 3.1 億城市居民，屆時中國城市人口總數將超過 10億，城鎮化率將達70%。城市居民無法實現農產品等食品的自產自銷，將帶動肉禽蛋、水產品、乳制品等易腐食品和反季節蔬菜水果的消費總量；城鎮化進一步推動了農產品規?；⒓谢?、區域化生產，因此加大了食品消費需要通過冷鏈物流方式實現由產地向城市輸送的需求。

隨著我國城鎮化道路的不斷推進，我國城鎮人口持續增加，而在城市地區居民的食品結構中，易腐食品占比較大，易腐食品的生產流通極度依賴完善的冷鏈物流體系支持。同時，根據國家統計局提供的最新數據，2018年我國人均 GDP 達到9780 美元，同比增長11%，接近中等偏高發達國家水平，城鎮人均可支配收入28228元，同比增長6.5%。保持了較好的增長態勢。根據發達國家的經驗，城鎮化率的提升及人均收入的增長將顯著改善居民的消費結構，在食品消費領域，生鮮類食品需求往往得到極大挖掘。冷鏈物流及相關配套行業增長動能將充分釋放。

2.生鮮電商快速崛起，冷鏈行業迎來發展新契機

近年來，隨著人們消費能力的加強和互聯網普及率的提升，尤其是隨著移動支付的興起，電子商務已經成為許多人的主要購物方式。人們的網購商品逐漸由 3C數碼家電、服裝、化妝品等發展到鮮花、蔬果等生鮮產品，我國生鮮電商市場增長迅速，生鮮商的崛起，帶動了冷鏈物流的快速發展。

3.冷鏈物流行業發展趨勢

冷鏈物流企業演變為科技公司、生活服務類大數據運營公司，也是實現新經濟人群消費體驗的關鍵，成為受人愛戴和重視的行業。

按照“互聯網+”趨勢影響，冷鏈物流企業可以通過“科技手段”和“大數據抓取”，提前分析、預測、決策、調控物流行為，實現運輸線路、車型、空載配貨、誠信體系的智能化運營管理。

發展冷鏈供應鏈。隨著“中國制造2025”的進一步推進，與生產制造業息息相關的供應鏈體系建設也在不斷升級，降本增效，打造服務全球化的柔性供應鏈體系也變得越來越重要。同時，結合當下互聯網經濟下的平臺型企業發展，也給物流帶來很多的創新。“中國品商業化”、“農產品商品化”正在形成，全程供應鏈服務將更受客戶青睞?！肮溄鹑凇薄ⅰ按肇浛睢?、“貨品保險”等物流金融產品正在快速衍生，冷鏈物流的資金問題在未來有望成為熱點。

打造“買全球”、“賣全球”、“運全球”的新業態。在未來，通過業務、機制、模式及平臺實現各個業態的協同，打造線上、線下運營平臺，實現物流網絡的全國布局;通過“原產地采購”、“跨境運輸”、“通關檢疫”、“倉儲加工”、“配送分銷”、“金融增值”等服務形成“買全球”、“賣全球”、“運全球”的新業態，實現商流、物流、信息流和資金流的有效整合，形成“商物流”新模式；通過“自建自營”、“對外合作”、“投資并購”、“產業基金”等方式，加快推進平臺建設和產業布局，構建全新冷鏈生態體系。

二、我國冷鏈物流企業發展現狀分析

（一）冷庫保有量

中冷聯盟2019年調研全國1832家企業，總庫容量約為4600萬噸，較2008年850萬噸增長超5倍。

根據2012年-2019年數據調研分析，我國冷庫每年以15-20%的速度增長，預計2020年我國冷庫保有量將突破6000萬噸。

全國冷庫保有量排名：山東、廣東、上海、福建、河南、遼寧、江蘇、天津、浙江、湖南，主要冷庫集中在經濟發達的長三角、珠三角及環渤海等地區。

冷庫結構分類：土建型冷庫占比70.3%；鋼結構型冷庫21.6%；混合型冷庫占比8.1%。

冷庫溫區分類：低溫庫占比71.8%；中溫庫占比12.7%；高溫庫占比10.5%；氣調庫占比4.3%；速凍庫占比0.5%。

冷庫制冷劑使用情況：目前國內已經建成CO?制冷冷庫約150座，庫容量約450萬噸，約占全國冷庫總量10%。

（二）冷庫百強企業占比分析

百強企業運營管理冷庫約1619萬噸，占比全國冷庫總容量接近40%。百強企業中，冷庫容量超過30萬噸的企業共16家，10-30萬噸企業31家，10萬噸以下53家，行業超大型企業偏少。

百強企業按照企業主營業務分類，農批園區型企業47家，綜合物流企業37家，食品商貿企業12家，物流地產企業4家。

百強企業發展動力強勁，其中48家企業有建庫計劃，擬建容量達到1019.5萬噸。其中：22家綜合物流型企業擬建505.5萬噸，21農批園區型企業擬建453.5萬噸，4家食品商貿型企業擬建40萬噸，1家物流地產型企業擬建11萬噸。

（三）冷庫分類

1.按照流通速率分為流通型冷庫和倉儲型冷庫。

2.按照所處區域分為產地型冷庫、銷地型冷庫、中轉型冷庫。

3.按照服務客戶特點分為市場交易型冷庫、電商型冷庫、商超型冷庫、廠家型冷庫。

4.按照商業模式分為倉儲服務型冷庫、運輸服務型冷庫、出租服務型冷庫、市場服務型冷庫。

（四）冷鏈物流客戶分類

三、全國2019年冷庫分析

（一）冷庫求租情況分析

據鏈庫網平臺數據顯示，2019上半年全國冷庫需求超過140萬立方，與2018年同期相比相差不大，說明冷庫市場需求并沒有大幅增加。冷庫需求主要集中在北京、上海、廣東、福建、天津、浙江、江蘇、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。從圖中可以明顯看出，這些地區多為一線城市、沿海省市和農產品、食品大省，冷庫需求與經濟水平、消費能力、流通屬性掛鉤。

（二）不同類型企業的冷庫需求情況分析

從鏈庫平臺上企業求租冷庫情況來看，如圖所示，第三方冷鏈物流企業對冷庫的需求更大占比38.45%，其次是生鮮電商和餐飲企業。這些租賃方求租冷庫的主要原因有：業務量增加，擴租冷庫；季節性需求，臨時租庫進行周轉；現租冷庫到期或拆遷，另找其他冷庫；啟動新項目，需要增加城市冷庫網點。

（三）2019年上半年主要城市冷庫租賃價格行情

影響冷庫租賃價格的主要因素：

1.冷庫交通地段

交通越便利，地理位置越優越的冷庫，租賃價格相對也會更高，緊鄰農貿市場、交通要道等區域位置的冷庫，收費要高于交通不方便地區。

2.冷庫租賃的源頭

大多數冷庫方都是包倉租賃下來，然后再組建團隊對外招租，很多中小商家對冷庫面積需求比較小，分租的話就要付出很高的租金。

3.冷庫計費方法

有的冷庫會根據存儲貨量的多少、產品特性、季節等因素浮動計費，這種出租計費大大提高了商戶的租金成本。

4.冷庫設施設備損耗及不足

冷庫基礎設施的損耗，冷庫能耗較高，導致溫度不好控制，達不到貨品應儲存溫度。

（四）2019年上半年部分在建及投產冷庫項目

四、安徽冷鏈倉儲行業發展現狀分析

（一）安徽與周邊地區差距

1.總量比較

從安徽及周邊地區冷鏈倉儲行業發展情況來看，我省目前行業發展水平不僅遠遠落后于北京、上海等國內發達城市、與鄰近省份也存在不小差距，我省冷鏈倉儲行業目前呈現出低庫容、高集中、零散式及信息化程度不足等特點。

2.人均保有量對比

與周邊鄰近省份相比，我省目前無論是冷庫總量還是人均保有量都相對滯后，與河南、湖北一樣、作為我國重要的糧食及果蔬產出大省，冷鏈倉儲基礎條件的落后，造成了冷鏈物流在生產源頭缺乏預冷，產生源“斷鏈”。局部供需的不匹配和冷鏈運輸能力不足限制了我省相關食品產業的快速發展，冷鏈倉儲市場與人口、糧食果蔬產量的不匹配，決定了我省冷鏈倉儲未來成長的空間依然較大。

（二）冷鏈倉儲企業分布情況

目前安徽涉及冷鏈物流企業98家，其中合肥36家，阜陽9家，蕪湖7家，滁州7家，四個區域占整個安徽的60%，其中合肥占36.7%。我省冷庫企業與周邊地區相比，總庫容量偏小，且單庫體量小，整體市場競爭力較弱。

五、客戶需求、適用產品與操作策略

（一）客戶需求

需求主要體現在：

1.冷庫投資較大且投資回收期長，有中長期融資需求；

2.冷庫投資者一般抵押物有限，取得銀行長期貸款困難，短期流動資金貸款額度小且使用效率不高，有中長期融資需求；

3.冷庫市場培育期內，商戶租金不足覆蓋資金成本，有前少后多的還款計劃融資需求；

4.鑒于冷庫投資回收期較長，冷庫投資者會兼營其他投資回收期較短且利潤可觀的項目，如加工、分揀、包裝、運輸等，有中長期投資融資需求；

5.冷庫企業的租客涉及貨品市場價格有一定波動，且一般要求先款后貨，租客自身輕資產運營較多，銀行融資困難且流程繁瑣，有短期融資需求。

（二）適用租賃產品

1.售后回租