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4月26日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十一次會(huì)議召開，提出要加強(qiáng)信息、科技、物流等產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展對(duì)國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)、生產(chǎn)力布局和國(guó)家重大戰(zhàn)略的支撐。

冷庫(kù)作為冷鏈物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，能夠反映出行業(yè)的整體發(fā)展水平。冷庫(kù)設(shè)施的建設(shè)與完善，對(duì)于保障國(guó)家食品安全供給，暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)、促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，都具有重大意義。隨著新一輪基建浪潮的掀起，冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)的投資價(jià)值將再次升級(jí)。

一

我國(guó)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

冷庫(kù)是現(xiàn)在化物流基礎(chǔ)設(shè)施，屬于物流地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施，包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。上世紀(jì)80年代，普洛斯提出物流地產(chǎn)的概念并率先進(jìn)行實(shí)踐。

我國(guó)冷鏈物流起步較晚，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施極不完善。根據(jù)中冷聯(lián)盟每年統(tǒng)計(jì)發(fā)布的《全國(guó)冷鏈物流企業(yè)分布圖》數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2008年，我國(guó)冷庫(kù)保有量?jī)H有約800萬噸，到2021年我國(guó)冷庫(kù)保有量達(dá)到5224萬噸，位于印度和美國(guó)之后，保有量排名世界第三，年均增長(zhǎng)率超過了10%，且保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。但從人均保有量看，我國(guó)冷庫(kù)人均保有量不足美國(guó)的十分之一，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。

從冷庫(kù)的產(chǎn)業(yè)鏈看，我國(guó)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產(chǎn)商等）；產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為六類：專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、第三方冷鏈物流企業(yè)、食品商貿(mào)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和電商平臺(tái)；產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括生鮮電商平臺(tái)、食品商貿(mào)企業(yè)、第三方冷鏈物流企業(yè)等。

按照服務(wù)功能的不同，冷庫(kù)主要分為商貿(mào)服務(wù)配送型、口岸服務(wù)型、貨運(yùn)樞紐型和綜合服務(wù)型四大類。其中，商貿(mào)服務(wù)配送型主要依托大型商貿(mào)市場(chǎng)，為商品交易提供倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、集散等物流服務(wù)，是商貿(mào)流通的中心。其功能明確、行業(yè)有很強(qiáng)集聚性；口岸服務(wù)型主要依托口岸港口優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行物流的進(jìn)出口貿(mào)易，并且運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，優(yōu)化整合資源，輻射強(qiáng)化口岸周圍物流發(fā)展，在對(duì)外貿(mào)易中占有很高比例；貨運(yùn)樞紐主要依托海陸空交通樞紐，實(shí)現(xiàn)不同的運(yùn)輸形式相銜接，為大量貨物轉(zhuǎn)換提供配套設(shè)施；綜合服務(wù)型則是依托商貿(mào)流通、市域配送等規(guī)劃建設(shè)，位于城市交通節(jié)點(diǎn)處，提供采購(gòu)供應(yīng)、多式聯(lián)運(yùn)、供應(yīng)鏈管理。

二

冷庫(kù)的主要盈利模式

近年來，受到住房市場(chǎng)調(diào)控和疫情的持續(xù)影響，地產(chǎn)投資商開始尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，冷庫(kù)由于政策扶持力度大，市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)張，擁有收益穩(wěn)定性較高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)，引起國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的普遍關(guān)注。

據(jù)了解，一線城市總體物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在 2%-4%的投資回報(bào)率，其中高標(biāo)倉(cāng)的投資凈回報(bào)率要高于物流地產(chǎn)的平均水平，高標(biāo)冷庫(kù)正逐漸成為投資熱點(diǎn)。

物流地產(chǎn)的主要盈利模式：

01

租金收入

冷庫(kù)租賃是指經(jīng)營(yíng)者將大型倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地租給第三方冷鏈物流企業(yè)、電商平臺(tái)、食品加工商貿(mào)企業(yè)等客戶租賃服務(wù)帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源之一。以上海為例，在過去5年上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%，遠(yuǎn)高于住宅投資2%左右的租金回報(bào)水平。同時(shí)上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場(chǎng)整體空置率僅 9.1%。

02

冷鏈增值服務(wù)

在倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運(yùn)、加工以及配送等增值性服務(wù)，獲得服務(wù)性收益，基于上述基礎(chǔ)服務(wù)，還可以通過拓展供應(yīng)鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務(wù)的收益。

03

資產(chǎn)增值收益

資產(chǎn)增值收益的實(shí)現(xiàn)主要有資產(chǎn)的出售和資本市場(chǎng)上市兩種途徑，通過資產(chǎn)的升值預(yù)期充分體現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴(kuò)張。這部分的收益往往通過籌資行為來實(shí)現(xiàn)。

三

冷庫(kù)市場(chǎng)需求潛力巨大

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，人們對(duì)冷鏈?zhǔn)称返南M(fèi)需求不斷增加。據(jù)了解，我國(guó)每年消費(fèi)的果蔬、肉類、水產(chǎn)品等易腐食品超過10億噸，為保證食品的保鮮與品質(zhì)，全程冷鏈管理十分必要，可以保證食品在加工、貯藏、運(yùn)輸、銷售等全程都處于低溫適宜環(huán)境中，延長(zhǎng)食品保質(zhì)保鮮時(shí)間，創(chuàng)造更大價(jià)值。

01

生鮮電商成為冷庫(kù)需求的主力軍

根據(jù)艾媒咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)生鮮電商行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為3117.4億元，同比上升18.2%。疫情期間消費(fèi)者線上購(gòu)買生鮮需求較強(qiáng)，且用戶對(duì)生鮮電商行業(yè)的信任度加深，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)生鮮市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4198.3億元。

隨著盒馬鮮生、每日優(yōu)鮮等生鮮電商的崛起，改變了人們的購(gòu)物習(xí)慣，足不出戶就可以購(gòu)買生鮮產(chǎn)品，享受送貨到家的服務(wù)。生鮮電商為了提升冷鏈供應(yīng)鏈管理水平，需要自建冷庫(kù)或租用冷庫(kù)，以滿足產(chǎn)品存儲(chǔ)、調(diào)撥和配送需求。

02

食品商貿(mào)企業(yè)冷鏈需求穩(wěn)步增加

近幾年，我國(guó)速凍食品實(shí)現(xiàn)快速的發(fā)展。到2016年左右，我國(guó)速凍食品市場(chǎng)規(guī)模突破千億大關(guān)，并保持高速成長(zhǎng)，預(yù)測(cè)2021年我國(guó)速凍食品的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1850億元。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人均消費(fèi)速凍食品量不足10kg，只占美國(guó)人均消費(fèi)量的八分之一，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距，未來市場(chǎng)空間依然巨大。速凍食品市場(chǎng)需求的增加也將帶動(dòng)對(duì)冷庫(kù)使用的需求增加。

03

第三方冷鏈物流企業(yè)發(fā)展迅猛

我國(guó)冷鏈物流行業(yè)正在飛速發(fā)展，隨著專業(yè)化程度的提升，第三方冷鏈物流企業(yè)是冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量，企查查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)現(xiàn)存冷鏈物流相關(guān)企業(yè)1.9萬家，近幾年保持著超過20%的增長(zhǎng)率。根據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《2021年度冷鏈物流綜合能力50家重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，50家重點(diǎn)企業(yè)2020年度總營(yíng)收達(dá)到312億元人民幣，同比增長(zhǎng)10.2%，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯提升。第三方冷鏈物流企業(yè)為提升綜合服務(wù)能力，服務(wù)鏈條向供應(yīng)鏈兩端延伸，對(duì)冷庫(kù)需求也越來越大。

04

新業(yè)態(tài)激發(fā)新需求

受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新冠疫情防控限制影響，直播帶貨、生鮮新零售、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、中央廚房+冷鏈宅配、預(yù)制菜等新模式、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)冷庫(kù)需求持續(xù)擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2021年生鮮電商交易規(guī)模達(dá)4658.1億元，同比增長(zhǎng)27.92%，隨著生鮮電商行業(yè)逐漸成熟，以及人們網(wǎng)購(gòu)生鮮的習(xí)慣逐漸養(yǎng)成，預(yù)計(jì)未來生鮮電商行業(yè)規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)；2022年預(yù)制菜市場(chǎng)火爆，有公開調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年預(yù)制菜行業(yè)規(guī)模預(yù)估為3459億元，同比增長(zhǎng)18.1%，未來幾年有望成長(zhǎng)為萬億級(jí)市場(chǎng)。

四

政策支持力度空前

冷庫(kù)是減少生鮮食品流通損耗，擴(kuò)大高品質(zhì)市場(chǎng)供給，更好滿足人民日益增長(zhǎng)美好生活需要的重要手段。國(guó)務(wù)院2021年12月發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提出，到2025 年，我國(guó)將初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國(guó)內(nèi)國(guó)際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，將依托農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)區(qū)、重要集散地和主銷區(qū)，布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地。并且國(guó)家還將每年投入至少50億元作為專項(xiàng)資金補(bǔ)助。

2022年4月，交通運(yùn)輸部、國(guó)家鐵路局、中國(guó)民用航空局、國(guó)家郵政局、中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)冷鏈物流運(yùn)輸高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》提出，改善農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地“最初一公里”冷鏈物流設(shè)施條件，鼓勵(lì)生鮮電商、寄遞物流企業(yè)加大城市冷鏈前置倉(cāng)等“最后一公里”設(shè)施建設(shè)力度等。

2022年4月10日，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）正式出臺(tái)。指出我國(guó)的物流業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，仍需要高質(zhì)量發(fā)展。此次上海疫情也暴露出了我國(guó)物流業(yè)的短板，大力發(fā)展物流行業(yè)，促進(jìn)全社會(huì)物流降本增效，是建設(shè)現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)中的重要一環(huán)。打通堵點(diǎn)、打破地方保護(hù)和市場(chǎng)分割，有助于商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動(dòng)，對(duì)于冷庫(kù)市場(chǎng)而言，意味著市場(chǎng)空間的進(jìn)一步擴(kuò)展。

頂層設(shè)計(jì)的不斷完善和持續(xù)的政策支持，為冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，也將帶動(dòng)冷庫(kù)投資熱度的進(jìn)一步提升。

五

“新基建”浪潮下的冷庫(kù)發(fā)展新趨勢(shì)

新基建正成為國(guó)家政策和各地方高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)，也是冷鏈物流行業(yè)和資本市場(chǎng)的重大新機(jī)遇。

01

從高能耗向低碳節(jié)能轉(zhuǎn)型

一直以來，我國(guó)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)都是能耗大戶，隨著“雙碳目標(biāo)”的制定和實(shí)施，冷庫(kù)節(jié)能轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。2022年北京冬奧會(huì)場(chǎng)館普遍使用CO2制冷系統(tǒng)，為減碳降耗提供了有價(jià)值的參考，未來冷庫(kù)使用C02制冷系統(tǒng)的可能性增加。此外，光伏+冷庫(kù)模式也已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，通過在冷庫(kù)屋頂安裝太陽能電池板，形成光伏發(fā)電能源供應(yīng)系統(tǒng)，解決冷庫(kù)能耗問題，成為冷庫(kù)市場(chǎng)新趨勢(shì)。

02

從“只能人工”向“人工智能”發(fā)展

在“新基建”浪潮的驅(qū)動(dòng)下，5G通信、北斗導(dǎo)航系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)都將取得長(zhǎng)足進(jìn)步，智能搬運(yùn)車、無人機(jī)、無人碼垛機(jī)等冷庫(kù)智能設(shè)備將得到更廣泛的應(yīng)用，我國(guó)冷庫(kù)產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的全部需要人工操作，將向著智能化、無人化、自動(dòng)化方向發(fā)展。未來能夠提供智能設(shè)施設(shè)備的冷庫(kù)也將更加受到客戶企業(yè)的青睞。

03

從傳統(tǒng)冷庫(kù)向高標(biāo)冷庫(kù)升級(jí)

與傳統(tǒng)土建冷庫(kù)相比，高標(biāo)倉(cāng)具有單層高、承載力強(qiáng)、立柱間距寬、消防等級(jí)高、設(shè)施現(xiàn)代化程度高等優(yōu)勢(shì)，能夠滿足安全倉(cāng)儲(chǔ)、最大化空間利用及高效運(yùn)行等現(xiàn)代物流的操作要求，從而大幅提升單位面積的存儲(chǔ)貨量、縮短分揀貨物時(shí)間，降低單票倉(cāng)儲(chǔ)成本，提升運(yùn)營(yíng)效率。有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，以2020年為測(cè)算期間，使用高標(biāo)倉(cāng)的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉(cāng)的成本降低約 20%。

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

華鼎冷鏈?zhǔn)且患覍Ｗ⒂跒椴惋嬤B鎖品牌、工廠商貿(mào)客戶提供專業(yè)高效的冷鏈物流服務(wù)企業(yè)，已經(jīng)打造成集冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)、冷鏈零擔(dān)、冷鏈到店、信息化服務(wù)、金融為一體的全國(guó)化食品凍品餐飲火鍋食材供應(yīng)鏈冷鏈物流服務(wù)平臺(tái)。

標(biāo)簽:

食品安全網(wǎng)

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