觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告期內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)申報(bào)REITs的熱情較高，其中，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目獲監(jiān)管層受理，ESR也準(zhǔn)備拆分3個(gè)物流資產(chǎn)進(jìn)行REITs上市，這對(duì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有直接的效果。

資產(chǎn)成色上面，京東位于廊坊的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)受疫情影響較大，整體收益率低于現(xiàn)有的倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs；而ESR的三個(gè)物流資產(chǎn)也預(yù)計(jì)將于今明兩年集中到期。

期內(nèi)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)融資總額約為246.78億元，方式以權(quán)益融資為主。其中，普洛斯募集了三只基金，分別用于存量資產(chǎn)收購(gòu)改造、成熟資產(chǎn)收購(gòu)和智慧物流科技及低碳化領(lǐng)域的投資。鑒于核心城市的倉(cāng)儲(chǔ)用地獲取較難，未來(lái)募集基金以獲取存量資產(chǎn)進(jìn)行改造將會(huì)是趨勢(shì)。

期內(nèi)，開工方面均為豐樹物流在鄭州的項(xiàng)目。資產(chǎn)改造方面，主要是低碳化的改造，涉及到屋頂光伏項(xiàng)目的并網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的調(diào)整和整體硬件設(shè)備智慧化低碳化的升級(jí)。預(yù)計(jì)智慧化低碳化改造將是物流園升級(jí)改造的主要方向之一。

此外，期內(nèi)社會(huì)消費(fèi)景氣下滑，但網(wǎng)上零售景氣持續(xù)走高，也帶動(dòng)了快遞業(yè)的發(fā)展。但倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)受疫情影響較大，景氣有所下滑。

政策層面，完善加大了對(duì)冷鏈和物流園智慧化低碳化的頂層設(shè)計(jì)。

企業(yè)資產(chǎn)盤活踴躍，京東、ESR倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)REITs上市

報(bào)告期內(nèi)，有多起倉(cāng)儲(chǔ)REITs動(dòng)態(tài)，主要包含京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目更新為已受理，ESR準(zhǔn)備拆分3個(gè)物流資產(chǎn)進(jìn)行REITs上市，而寶灣物流業(yè)正推進(jìn)4個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的REITs上市。

這是繼鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT擴(kuò)募之后，倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)準(zhǔn)備REITs上市的又一集中時(shí)期。受上半年疫情影響，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)整體景氣不佳，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入有所下滑，負(fù)債率有所上升，積極盤活旗下物流資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)降低負(fù)債率有直接作用。

具體來(lái)看，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目包含重慶、武漢和廊坊三個(gè)物流資產(chǎn)項(xiàng)目，總估值約15.65億元，年化收益率為3.16%，低于鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的年化收益率。這主要得益于后者的資產(chǎn)集中于長(zhǎng)三角和珠三角，資產(chǎn)收益質(zhì)量有一定的保證。

細(xì)分來(lái)看，重慶項(xiàng)目的年化收益率最高，廊坊項(xiàng)目的年化收益率最低。鑒于廊坊今年全年受疫情影響較大，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，收益率偏低乃疫情防控所致。

而ESR的3個(gè)物流資產(chǎn)項(xiàng)目均位于江蘇昆山，分別為富萊德一期、二期和三期。就WALE來(lái)看，三個(gè)物流資產(chǎn)的大部分租期均在今年和明年集中到期。目前消費(fèi)行業(yè)正在復(fù)蘇，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的景氣也在逐步回升，租約集中到期有利于出租方根據(jù)行業(yè)情況重新進(jìn)行定價(jià)。

南山控股在投資者會(huì)活動(dòng)中表示，寶灣物流目前已與各地發(fā)改委進(jìn)行項(xiàng)目溝通和事項(xiàng)審批，待上報(bào)國(guó)家發(fā)改委。由于該事項(xiàng)涉及國(guó)資委、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)相關(guān)部門的審批審核，并須經(jīng)證券交易所完成上市認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)，時(shí)間上存在一定的不確定性。

所以，短期來(lái)看寶灣物流的倉(cāng)儲(chǔ)REITs上市進(jìn)度還是較為緩慢，據(jù)首次公告擬REITs上市也已過(guò)去3個(gè)月。

權(quán)益融資額216.78億，主要投向存量改造、成熟資產(chǎn)和低碳

報(bào)告期內(nèi)，有多起融資動(dòng)態(tài)發(fā)生，涉及總金額約為246.78億元。方式仍以權(quán)益融資為主，總金額約為216.78億元。主要投向存量倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的收購(gòu)和升級(jí)改造，其次是用于收購(gòu)成熟運(yùn)營(yíng)的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

另外，有一定量的資金投向智慧科技和低碳領(lǐng)域，以及高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)載體。

募資主體主要有普洛斯、ESR、東百集團(tuán)、寶灣物流和順豐同城，可見(jiàn)普洛斯持續(xù)發(fā)揮其資金募集的能力，而ESR也持續(xù)在產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域加碼。

其中，寶灣物流是債權(quán)融資的募資人之一，較為依賴債權(quán)融資進(jìn)行投資開發(fā)。而東百集團(tuán)融資主要以銀行貸款為主，截至2022年9月30日，資產(chǎn)負(fù)債率為71.33%。隨著業(yè)務(wù)的拓展，單純依靠債權(quán)融資不能較好地滿足長(zhǎng)期發(fā)展的需求。這次非公開發(fā)行將充分發(fā)揮東百集團(tuán)作為上市公司的股權(quán)融資優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

而普洛斯的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目絕大部分是已完工狀態(tài)，這部分資產(chǎn)前期投入大，后期回本慢，且有接近111.68億美元的資產(chǎn)設(shè)置了銀行貸款抵押，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金盤活，上述所募集的基金就能滿足。

但鑒于核心城市倉(cāng)儲(chǔ)用地較難獲取，同時(shí)價(jià)格較高，所以收購(gòu)存量倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，以滿足新的租賃需求，更符合未來(lái)的趨勢(shì)?；诖?，普洛斯也成立了規(guī)模為12億美元的物流增值型基金用于收購(gòu)存量倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

在低碳領(lǐng)域，普洛斯和順豐同城均有設(shè)立相應(yīng)的基金。目前，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施正是低碳化改革的前沿陣地，大面積的屋頂可以充分利用，如鋪設(shè)光伏；在智慧化運(yùn)營(yíng)方面，利用智慧物流科技對(duì)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可以降低成本，減少排放和提高效率。

另外，在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢致使倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)貼水上升的情況下，尋求綠色債券的發(fā)行或許也是出路之一。

東百物流福州項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)升級(jí)改造以低碳化為主

報(bào)告期內(nèi)的投資開發(fā)動(dòng)態(tài)，主要集中于投入 、推廣簽約、開工和升級(jí)改造等。其中開工項(xiàng)目2個(gè)，均是豐樹物流鄭州航空港項(xiàng)目。升級(jí)改造方面，主要是屋頂光伏項(xiàng)目并網(wǎng)，以及園區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和硬件設(shè)施升級(jí)。

值得一提的是，目前剛投入運(yùn)營(yíng)的東百物流福州華威項(xiàng)目二期，是京東提前簽約鎖定的倉(cāng)庫(kù)，配備有智能化分揀、存儲(chǔ)等現(xiàn)代化物流設(shè)備，為東百物流的標(biāo)桿性倉(cāng)庫(kù)。而福州華威項(xiàng)目一期是中國(guó)郵政的區(qū)域分撥中心，高峰處理快遞達(dá)200萬(wàn)件；正在建設(shè)的三期也吸引了美團(tuán)、順豐等多家優(yōu)質(zhì)客戶來(lái)咨詢。

在推廣簽約方面，空中倉(cāng)儲(chǔ)聯(lián)盟是一個(gè)倉(cāng)庫(kù)招租招商和倉(cāng)庫(kù)聯(lián)營(yíng)的合作平臺(tái)。廊坊萬(wàn)緯安次物流園通過(guò)該平臺(tái)，可以獲取京津圈層的客戶，有利于突破物理層面的限制，大大擴(kuò)大了獲客的范圍。

在升級(jí)改造方面，萬(wàn)緯物流上海奉賢臨港零碳園區(qū)3.5兆瓦分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目順利并網(wǎng)發(fā)電。該項(xiàng)目所產(chǎn)生的電量剛好抵消了倉(cāng)庫(kù)本身的運(yùn)行能耗，近似實(shí)現(xiàn)了零電力碳排放。類似的，普洛斯上海西北物流園也將順應(yīng)低碳化、數(shù)字化和智慧化的潮流，針對(duì)周邊客戶需求，對(duì)園區(qū)實(shí)施改造升級(jí)，以滿足目前生鮮、醫(yī)藥、電商和餐飲各領(lǐng)域的需求。升級(jí)完成后的普洛斯上海西北物流園將擁有7棟雙層建筑，預(yù)計(jì)可租賃面積達(dá)到16.5中國(guó)方米。

智慧化低碳化改造是目前倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的一大投資主題，再配合上相關(guān)的主題基金，該領(lǐng)域?qū)⒌玫匠渥愕膹椝幹С郑A(yù)計(jì)智慧化低碳化改造將是物流園升級(jí)改造的主要方向之一。

報(bào)告期內(nèi)，ESR位于廊坊的春暉產(chǎn)業(yè)園完工，建筑面積為4.86中國(guó)方米，項(xiàng)目按照行業(yè)高標(biāo)倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，庫(kù)內(nèi)無(wú)柱間支撐，可滿足高端智能制造及供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)需求。

倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)下滑，頂層設(shè)計(jì)定調(diào)冷鏈和物流智慧化

數(shù)據(jù)層面，11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降5.9%。主要是受疫情多地復(fù)發(fā)，居民出行減少的影響。而網(wǎng)上零售的情況則持續(xù)在好轉(zhuǎn)，前11個(gè)月，全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)6.4%，環(huán)比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，吃類和用類商品網(wǎng)上零售分別同比增長(zhǎng)15.1%和6.1%。

網(wǎng)上零售額的增長(zhǎng)，也促進(jìn)了快遞業(yè)的增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家郵政局測(cè)算，11月份中國(guó)快遞發(fā)展指數(shù)同比增長(zhǎng)1.2%；雙11期間，快遞包裹處理量超42億件，日均處理量超3.8億件，是日常業(yè)務(wù)量的1.3倍。

不過(guò)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)受到的影響也比較大。據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)與中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，11月份中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)為44.1%，較上月下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，新訂單、業(yè)務(wù)量、業(yè)務(wù)利潤(rùn)、業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期等分項(xiàng)指數(shù)較上月均有不同程度下滑，下降幅度在2.1至6.7個(gè)百分點(diǎn)之間；主營(yíng)業(yè)務(wù)成本指數(shù)較上月有所回升，升幅為1.7個(gè)百分點(diǎn)。

政策層面，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。統(tǒng)籌示范物流園區(qū)、國(guó)家骨干冷鏈物流基地、國(guó)家物流樞紐等布局建設(shè)；加快建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈物流設(shè)施，優(yōu)化商貿(mào)物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

另外，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中提及，加快現(xiàn)代物流數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智慧化賦能，打造科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)的智慧物流新模式。目前，頂層設(shè)計(jì)在冷鏈和倉(cāng)儲(chǔ)數(shù)字化、智慧化方面均有所提及，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)主要的投資方向。

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